Familieoverdragelse af fast ejendom
Jeg har siden 2015 hjulpet flere hundrede familier med familieoverdragelse af fast ejendom, herunder særligt rådgivning om prisfastsættelsen. Bliv klogere på mulighederne ved overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående og kontakt mig hvis jeg også skal hjælpe dig. Enhver familieoverdragelse indeholder et skatteretligt og familie- og arveretligt aspekt der skal belyses, hvorfor vi anbefaler at du tilvælger rådgivning og fravælger udbydere der alene ekspederer.
Hvad er en familieoverdragelse?
Familieoverdragelse er salg af fast ejendom mellem familiemedlemmer eller nærtstående. Familieoverdragelse sker hyppigst ved forældres salg af sommerhus eller hus til deres børn eller ved salg af et forældrekøb til barnets egen overtagelse. Overalt i lovgivningen gælder der gunstige regler for transaktioner og overdragelser mellem familiemedlemmer, hvilket også gør sig gældende ved handel med fast ejendom. På denne side håber jeg på at kunne gøre dig klogere på reglerne for familieoverdragelse, skat og gældsbreve. Bemærk især nedenstående afsnit om “særlige omstændigheder”, hvis du overvejer en familieoverdragelse.
Eksempler på fordelagtige dispositioner
Eksempler på fordelagtige dispositioner mellem familiemedlemmer findes der mange af. Det kan f.eks. være ved salg af sin andelsbolig til familiemedlem – udenom ventelisterne (i lige op- eller nedstigende linje), mulighederne for at lade sit barn eller andet medlem af husstanden succedere i sit lejemål, muligheden for at give skattefrie gaver op til kr. 74.100,00 (pr. 2024) samt mange andre eksempler. Ligeledes gælder der også gunstige regler ved køb og salg af fast ejendom mellem familiemedlemmer.
Overdragelse af fast ejendom til nærtstående
Bergrebet familieoverdragelse er betegnelsen for overdragelse af fast ejendom til nærtstående. Ved en familieoverdragelse har man mulighed for at sælge fast ejendom til andre familiemedlemmer på favorable vilkår, læs mere om prisfastsættelse nedenfor. Vi er eksperter i berigtigelse af familieoverdragelser og vi er med til det absolut sidste punktum ved handlens endelige afslutning. Idet tinglysningssystemet siden 2009 har været digitaliseret tilbyder vi derfor hjælp til udarbejdelse af skøde/ændring af skøde ved familieoverdragelse i hele landet, herunder; København, Århus, Aalborg, Esbjerg og Odense. Leder I efter hjælp til jeres familieoverdragelse, så tag endelig kontakt og lad os starte på jeres sag i dag.
Nye regler for familieoverdragelse (2025-styresignal)
Som anført nedenfor har mulighederne for familieoverdragelse af fast ejendom hidtid haft (og har som udgangspunkt stadig) sit udspring fra værdiansættelsescirkulæret fra 1982. Cirkulæret muliggør overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående til en pris på mellem +/- 15 / 20 % af den offentlige ejendomsvurdering. Grundet de typisk ret lave offentlige ejendomsvurderinger (i visse dele af landet) har det derfor været nemt for mange familiemedlemmer at overdrage boligen til deres børn til en overkommelig pris. Dette har dog ændret sig de senere år, hvorfor behovet for specialist rådgivning er påkrævet.
Pr. 8. maj 2025 er et nyt styresignal trådt kraft, hvilket endnu engang ændrer lidt på den hidtige praksis for fastsættelse af pris ved familieoverdragelser, samt hvilke særlige omstændigheder der skal have vægt ved fastsættelselse af pris ved familiveordragelser. Styresignalet fra 2025 kommer ind på en lang række undtagelser til det udgangspunkt der pt. er gældende for familieoverdragelser, hvilket jeg kommer ind på nedenfor i “særlige omstændigheder”. Derudover komme de nye regler kommer til at indebære, at intervallet på plus/minus 15 pct. ændres til 20 pct, forudsat at den pågældende ejendom har fået en ny endelig 2020 eller 2022 vurdering.
Særlige omstændigheder
Særlige omstændigheder ved familieoverdragelse af fast ejendom, er en samlet betegnelse for de forhold der bevirker at du ikke kan fastsætte købesummen til +/- 15 % eller 20 % af den offentlige ejendomsvurdering. En lang række handler mellem familiemedlemmer bliver blindt foretaget uden nogen som helst efterprøvelse af, om hvorvidt der foreligger særlige omstændigheder i netop ens egen handel. Det kan være farligt idet dispositionen vil resultere i opkrævning af gaveafgift beregnet af differencen på købesummen og ejendommens faktiske markspris og i visse tilfælde også ejendomsavancebeskatning. Det er derfor i disse år især vigtigt at alliere sig med en rådgiver forud for handlen.
Om der foreligger særlige omstændigheder, er en samlet konkret vurdering, hvori der indgår en række forhold. Først skal det vurderes, om der er et/flere konkrete holdepunkter for at værdiansættelsen efter +/- 20 % reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi. Måtte der være ét eller flere af disse holdepunkter gældende i forbindelse med jeres handel, så skal det på det kraftigste frarådes at gennemføre en sådan handel. Det betyder dog ikke at I slet ikke kan handle, det skal blot ske til markedspris.
Eksempler på særlige omstændigheder kan f.eks. være en handel af den konkrete ejendom mellem uafhængige parter, belåning af ejendommen, arveforskud til de børn som ikke overtager ejendommen, væsentlige renoveringer, værdiansættelse i regnskab, der afviger fra overdragelsessum og beregning af afkastgraden (eller afkastprocenten) på en investerings- eller erhvervsejendom mv. Vi gennemgår samtlige relevante forhold forud for gennemførslen af din handel. På den måde står I bedst.
ADVARSEL – vigtig distinktion – læs her:
Bemærk at visse “rådgivere” kun rådgiver om selve ejendomshandlen og slet ikke om fastsættelsen af købesummen i familieoverdragelsen. Dette skyldes enten haltende ekspertise i området eller manglende villighed hos juristen, advokaten eller ejendomsmægleren til at påtage sig et egentligt rådgiveransvar. At rådgive om fastsættelsen af købesummen indebærer nemlig et ansvar, men det er i klientens interesse at få denne rådgivning, for at minimere risikoen for Skattestyrelsens anfægtelse af borgerens handel. Jeg skal på det kraftigste advare mod at engagere sig med rådgivere, der meget belejligt ikke rådgiver kunden om handlens vigtigste forhold – netop købesummen. Spørg derfor altid din kommende rådgiver eller advokat om omfanget af rådgivningen, og fravalg herefter dem der alene ønsker at eksekvere fremfor at gå i dybden.
Fastsættelse af købesum ved familieoverdragelse
Der gælder gunstige regler for fastsættelse af en købesum når handlen sker mellem familiemedlemmer. F.eks. kan forældrene, som udgangspunkt, vælge at sælge til deres børn til en pris svarende til 20 % under den seneste offentlige ejendomsvurdering. Det skyldes SKAT’s værdiansættelsescirkulære fra 1982 der har åbnet døren for +/- 20 % praksis.
I mange tilfælde vil en pris svarende til 80 % af den offentlige ejendomsvurdering være betragtelig meget billigere end den respektive ejendoms markedspris. Reglerne for fastsættelse af pris ved en familieoverdragelse er derfor en attraktiv mulighed for, at videregive et aktiv til et familiemedlem til en fordelagtig pris. Du kan på nærværende side læse mere om mulighederne og blive klogere på reglerne ved overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående.
Undtagelser til hovedreglen – fastsættelse af pris
Såfremt man ikke holder sig inden for de rammer som SKAT’s værdiansættelsescirkulære fra 1982 giver mulighed for, så kan SKAT anfægte prisfastsættelsen ved at indhente ekstern vurdering. Differencen af ejendommens vurdering og den fastsatte pris vil herefter være genstand for beregning af samt efterbetaling af gaveafgift. Skriv til os i dag og lad os se nærmere på jeres handel og bliv klogere på de mange andre undtagelser der eksisterer i forhold til jeres fastsættelse af pris ved familieoverdragelse.
Pas på (!) faldgruberne
Mange familier kan i deres iver efter at få gennemført familieoverdragelse af deres bolig til deres børn helt glemme hvorfor de egentlig gør det, eller at de faktisk har hentet vurdering fra en ejendomsmægler. At foretage handler mellem familiemedlemmer og nærtstående er et hedt samtaleemne over middagsbordet, og kan på overfladen ligne en ekspedition der ligger lige til højrebenet. Vi anbefaler dog stærkt, at I får tilknyttet en rådgiver til jeres handel idet ingen overdragelse mellem familiemedlemmer kan undgå at have et skatteretligt og familie- og arveretligt aspekt som I bør overveje konsekvenserne af inden igangsættelse.
Hvem er vi – og hvorfor vælge os?
Familieoverdragelse.dk er en del af Lund Bach Ejendomme som er et skødekontor placeret på Frederiksberg og ejet af cand.jur. Mathias M. L. Bach. Jeg har siden 2015 stået for rådgivning og berigtigelsen af flere hundrede (snart tusinde) familieoverdragelser rundt omkring i landet. Jeg er hurtig, tilgængelig og specialiceret i at gennemføre handler mellem nærtstående parter. Du er altid velkommen til sende mih en mail eller ringe os op hvis du har spørgsmål eller brug for hjælp. Jeg glæder os til at besvare dine spørgsmål i forbindelse med salg af fast ejendom mellem familiemedlemmer – gå til kontakt.
✓ Landsdækkende hjælp
✓ Ansvarsforsikret rådgivning
✓ Kun tilfredse klienter
Godt at vi fandt dig. Tak for din meget behagelige og kompetente måde at håndtere hele forløbet på.