Muligheder

familieoverdragelse af fast ejendom


Familieoverdragelse af fast ejendom

Familieoverdragelse af fast ejendom kan ske til en gunstig pris og uden at der skal betales gaveafgift af overdragelsen. Handler du fast ejendom mellem folk du ikke kender, sker handlen på almindelige markedsvilkår. En familieoverdragelse er karakteriseret ved, at denne overdragelse netop ikke sker på almindelige markedsvilkår. Grunden til dette er til dels prisfastsættelsen samt det interessefællesskab der eksisterer mellem handlens parter.


Fastsættelse af pris

Ved familieoverdragelser kan købesummen fastsættes til en pris svarende til den nyeste offentlige ejendomsvurdering tillagt/fratrukket 15 %. Kun i særlige tilfælde vil det være udelukket at prisfastsættelsen sker inden for dette interval, læs mere om SKAT’s praksis og relevant dom fra Landsretten her. Prisen må ikke være lavere end den nyeste offentlige ejendomsvurdering minus 15 % – kun hvis helt specielle omstændigheder gør sig gældende og at dette kan bevises med en sagkyndig vurdering. Udgangspunktet også fraviges såfremt der siden den sidst kendte offentlige ejendomsvurdering er foretaget væsentlige forandringer på ejendommen.


Eksempel på fastsættelse af pris

Hvis man forestiller sig det eksempel, at en given ejendom havde en ejendomsvurdering på kr. 1.500.000,00.  Ejendommen er eget af et ægtepar, som nu ønsker at sælge denne til deres ældste datter der er i gang med at stifte familie. Man kan måske forestille sig, at den reelle markedspris for boligen muligvis kunne være omkring de 2 mio, eller måske faktisk lavere end den fastsatte ejendomsvurdering – men det vælger vi ikke at gå for meget i dybden med her. Det ældre ægtepar, som begge står på skødet på ejendommen, affatter derfor en overdragelsesaftale/købsaftale/slutseddel med deres datter. Man kan forestille sig, at ægteparret hverken ønsker, eller ser et behov i, at få mest muligt for ejendommen, hvorfor de har valgt at benytte sig af de lempelige regler for prisfastsættelse i forbindelse med familieoverdragelser. Prisen kan altså fastsættes til minus 15 % af den sidst kendte offentlige vurdering af ejendommen på kr. 1.500.000,00. Altså kan ægteparret aftale en købesum med deres datter der lyder på kr. 1.275.000,00 (1.500.000 * 0,85 = 1.275.000,00).

De fleste banker vil mildest talt være ganske venligt stemte over at yde lån svarende til et beløb der ligger under ejendomsvurderingen. Det betyder blot, at de har god sikkerhed for betaling af deres ydede lån, især i de tilfælde hvor man kan forestille sig at markedsværdien for den pågældende ejendom må antages at være en god del højere end ejendomsvurderingen. Der skal dog tages højde for, at man ikke efter erhvervelsen tegner et lån der væsentligt overstiger den fastsatte købesum.


Arveafgift

Et moment der også taler for at foretage en familieoverdragelse/familiehandel af fast ejendom til sine “arvinger”, er at man senere undgår at skulle betale arveafgift (som nu hedder boafgift) for værdien af den faste ejendom. Der kan være mange penge at spare, se pædagogisk grafik udarbejdet af advokatfirmaet Advodan her: www.advodan.dk/boafgift. At man kan begrænse en fremtidig boafgift er sjældent motivationen for foretagelse af en familieoverdragelse idet bevæggrunden hovedsageligt er forankret i lysten til at videregive en ejendom til glæde for sine børn.


familieoverdragelse af fast ejendom

Anfordringsgældsbrev

Hvis I som forældre lige frem ønsker at forære den pågældende ejendom til jeres barn, så bør der udarbejdes et anfordringsgældsbrev. Et anfordringsgældsbreve bruges typisk ved familielån og større gaver. Såfremt der udarbejdes et anfordringsgældsbrev, vil det lånte beløb altid kunne kræves tilbagebetalt af långiver – på hvilket som helst tidspunkt og dokumentet kan tjene som tvangsfuldbyrdelse. Man kan årligt give kr. 64.300 (satsen i 2018) uden det udløser gaveafgift, fra forældre til barn.. Giver man et større beløb end det angivne vil det være gaveafgiftspligtigt. Læs mere om gaveafgift her.

Dette kan man herefter vælge at gøre hvert år – og på den måde afskrive det på gældsbrevet. Det mellem parterne gældende gældsbrev vil derfor gradvist blive afdraget. Man kan altså hvert år give en gave på 64.300 kr., efterfulgt indskrivning på anfordringsgældsbrevet, at der er tale om et enkeltstående beløb. Begge forældre kan hver især give kr. 64.300 kr. til deres barn, altså sammenlagt kr. 128.600 om året.


Tinglysningsafgift

Der skal stadig betales tinglysningsafgift i forbindelse med familieoverdragelse af fast ejendom. Tinglysningsafgiften fastsættes til kr. 1.660,00 tillagt 0,6 % af den respektive købesum. Ved køb af en ejendom til f.eks. kr. 2.000.000,00 skal der således betales kr. 13.660,00 i afgift til staten. Du kan selv beregne hvor meget tinglysningsafgift du skal betale i din handel ved at tilgå tinglysningsrettens udregner.


Skøde & tinglysning

Har du brug for hjælp til udarbejdelse og tinglysning af skøde i forbindelse med en familieoverdragelse? – Så kontakt os via vores kontaktformular eller skriv til os på kontakt@familieoverdragelse.dk. Ønsker du at se en fuld liste af alle vores ydelser ifm. udarbejdelse og tinglysning af skøder? Så gå til alle produkter her.


Skriv til os i dag

Det helt uforpligtende at rette henvendelse og vi bestræber os på altid at svare inden for 24 timer. Vi glæder os til at høre fra dig.